引言

近年来，中国澳门地区城市化快速推进，老旧楼宇普遍存在空间布局落后、设施老化和安全隐患等问题。随着房地产市场的发展和城市更新政策的实施，私人楼宇重建逐渐成为改善居住条件、提升城市形象的重要手段。然而，现有研究多集中于城市规划和建筑设计层面，对居民满意度评价体系的研究相对不足。构建科学合理的居民满意度指标体系，有助于从居民视角评估楼宇重建效果，为政府和开发商提供决策参考，也为学术研究提供实证支持。本文以中国澳门地区重建私人楼宇为研究对象，通过多方法结合的方式构建指标体系，旨在明确居民重建后的满意度影响因素，并提出可操作的指标框架，为中国澳门地区楼宇重建实践提供参考。

一、研究背景与意义

中国澳门地区是一座土地资源稀缺且人口高度密集的城市，在此背景下，住宅楼宇老化问题愈发凸显，成为影响城市可持续发展与居民生活质量的关键议题。根据中国澳门地区统计暨普查局统计地理信息系统的数据，中国澳门地区半岛的建筑老化现象尤为显著，楼龄超过30年的住宅建筑占比高达约52%。这一庞大的老旧建筑群体普遍存在结构老化、设施落后、卫生条件不佳等问题，不仅影响居民日常生活，也对城市形象与公共安全构成潜在威胁，进而促使政府加快推动都市更新与楼宇重建工作。

基于中国澳门地区私人楼宇重建以业权人自发协商为主的特点，其推进过程面临多重挑战。在前期阶段，业主间因重建费用分摊、楼层分配及回迁安排意见不一，导致项目启动迟缓；在中期施工阶段，临时安置安排、噪音影响与施工延误等问题引发居民不满；在后期重建完成后，虽然楼宇质量与外观明显改善，但部分居民对物业服务、邻里关系及价格合理性仍表现出不满，整体满意度未见明显提升。

综上所述，楼宇重建的成效不仅取决于物理环境的改善，更与居民的主观感受密切相关。因此，有必要从居民满意度的视角出发，系统探讨其影响因素与改进途径，以期为中国澳门地区特区后续私人楼宇重建提供理论支持与政策参考。

理论意义上，通过构建居民满意度指标体系，丰富了城市更新及住房研究的理论框架，尤其是针对中国澳门地区特定的城市环境。实践意义上，为开发商在楼宇设计、户型规划等方面提供科学依据，提升重建项目的居民满意度。

二、文献综述

已有研究表明，居民满意度通常通过多维度指标体系进行评价。从现有文献来看，不同学者在指标体系的具体划分上虽存在一定差异，但其核心评价维度总体较为一致，主要集中在建筑特征、邻里特征、区位特征以及价格感知等方面。例如，张原在构建“中国城镇住宅使用者满意度模型”时，将建筑特征、邻里环境与区位条件等因素纳入评价体系；武晓瑞在研究成都市居民居住环境满意度时，同样从建筑环境、邻里环境及区位条件等多个方面构建评价模型。这些研究为住宅满意度评价维度的划分提供了重要参考。

基于上述研究成果，本文在构建中国澳门地区私人楼宇重建居民满意度评价体系时，首先将建筑特征、邻里特征、区位特征和价格感知四个维度纳入基础评价框架。其中，建筑特征主要反映住宅本体的空间布局与建筑品质；邻里特征体现社区环境与邻里关系等社会环境因素；区位特征反映住宅在城市空间中的位置条件；价格感知则体现居民对住房价值与成本之间匹配程度的主观评价。

此外，随着城市更新研究的不断深入，越来越多学者指出公众参与在城市更新项目实施过程中具有重要作用。相关研究表明，居民在规划与决策过程中的参与程度不仅影响项目推进效率，也会显著影响其对更新结果的满意度。鉴于中国澳门地区私人楼宇重建多以业权人协商与共同决策为主要推进方式，居民在项目决策过程中的参与程度对其满意度具有重要影响。因此，本文在传统住宅满意度评价维度的基础上，进一步引入公众参与维度，以更加全面地反映中国澳门地区私人楼宇重建过程中居民的主观体验与评价。

综上，本文构建了由建筑特征、邻里特征、区位特征、价格感知以及公众参与五个维度构成的中国澳门地区私人楼宇重建居民满意度评价框架。

三、研究设计

本研究以福宁大厦、明兴大厦和钜富花园第三座为研究区域，三栋楼宇相关信息如下表1所示。

楼宇名称	区域	发起	启动重建	建成	资金来源
福宁大厦	新桥	2010.4	2013.7	2015.11	开发商	重建后增加十五个单位。利用重建后出售单位的利润，抵销重建费，原有业主无需支付重建费用。
明兴大厦	青洲	2011.6	2013.9	2016.11	开发商、业主	重建后增多两个住宅单位，发展商已用二百五十万认购，其余业主则分别需支付约三十七万至七十四万元的建筑费，商铺业主则需支付约一百二十万元以抵销部分建筑成本。
钜富花园第三座	新桥	2012.10	2013.9	2017.2	业主	重建后与原大厦楼高一样，重建费用800多万元，每户业主需支付70多万元建筑费。再支付20万至30万元印花税。

本研究综合文献分析、居民访谈及专家咨询结果，本文逐步完成居民满意度指标体系的构建过程，如下图1所示。首先，通过文献分析梳理已有研究中的住宅满意度评价指标，并对指标进行统计与归类，形成初始指标库；其次，通过居民访谈与扎根理论编码方法提取居民关注的关键要素，对初始指标进行补充；最后，通过德尔菲法征询专家意见，对指标结构及具体内容进行优化调整。

四、指标体系构建

（一）指标初选

为构建中国澳门地区私人楼宇重建后居民满意度的初始指标体系，本文首先通过文献分析法对国内外相关研究进行系统梳理，对既有研究中涉及的居民满意度评价指标进行整理与归纳，如下表2所示。通过统计不同研究中指标的出现频次，并结合中国澳门地区私人楼宇重建的实际特点，对指标进行筛选与整合，形成初步指标框架，现有研究中提出的住户满意度研究维度多聚焦于建筑特征、邻里特征、区位特征和价格感知。

研究者	研究维度	具体测评指标
陈浮（2000）	建筑质量	隔音设施、不相互干扰的通道、通风状况、室温控制、内置橱柜、防火材料、卫生设施、结构健全、容易维修、管道良好、充足光线、房型设计、绝缘防护、贮藏充足、电力稳定、楼层高度、方便厨房
	环境安全	饮水水质、易燃易爆、噪声污染、垃圾堆场、空气质量、洪水淹没、化学工厂、污染水体、交通要道
	景观规划	自然景色、绿化草坪、建筑样式、休闲广场、住区小品、风景院落、建筑密度、住宅间距、户外保持、建筑保持
	公共服务	电信服务、各类学校、医疗保健、排水系统、供电系统、商业网点、文化娱乐设施、给水系统、公共停车场所、蔬菜市场
	小区文化环境	紧邻亲朋、小区治安、市民广场、流动人口、住区荣誉、远离棚户、紧邻高校、心理归属、邻里和谐、住宅特色
张原（2008）	建筑特征	私密性、房间数、车位数、户型结构、楼体类型、水电等配套、采光通风、施工质量、面积、防水防潮、建筑外观、朝向、厨卫面积和位置、楼层
	邻里特征	安全性、餐饮、小区规模、社交活动、物业服务质量、空间感受、绿化水平、医疗、居民素质、活动场所、环境卫生、教育配套、空气质量、物业收费、购物条件、周边单位、噪声、小区档次、文化娱乐、其他配套
	区位特征	交通变便利、离公交车距离、距商业区位置、心理感受、地理位置、出行时间、交通成本、离地铁距离、升值潜力、距市中心位置
	住宅价格	质量相对价格、价格合理性、价格相对质量
武晓瑞（2010）	建筑环境	施工质量、房间数、车位、通风条件、住房朝向、住房面积、建筑外观、配套设施、住房私密性、厨卫位置和环境、户型结构
	邻里环境	医疗服务、小区空间感受、绿化、物管收费、居民素质、附近商业餐饮配套、安全性、环境卫生质量、小区的规模和档次、活动场所、教育配套、物管服务质量、周边配套
	区位环境	出行的交通成本、升值潜力、到市中心距离、离公车站的距离、交通便利性
	感知价格	价格相对于质量、总价合理性及接受度、质量相对于价格
	企业形象	开发商办理的三证的承诺、开发商提供的售后服务、开发商信誉和实力
窦飞宇（2013）	建筑特征	层高、户型进深、房间布局、建筑外观、通风、楼层、建筑质量、采光
	邻里特征	小区道路状况、卫生状况、宽敞、绿化水平、小区规划布局、治安安全、噪音、公共活动场地、物业管理
	配套设施	活动设施种类、医疗、生活设施小品、文化娱乐、日常生活便捷程度
董留群，赵海洋，彭婷（2018）	住房品质	居住舒适度、采光、外观设计、房屋质量、户型设计
	物业服务质量	物业人员素质、车位、卫生绿化条件、收费合理性、小区安全、公共设施维修
	配套设施	教育设施、金融服务、医疗配套、水电气暖供应、商业配套、体育文化设施
	企业形象	产品及服务口碑、知名度、信赖度
曾德珩，何良东（2020）	建筑特征	通风与采光、家具家电及水电气网、房屋质量、面积户型及空间布局
	区位环境	周边商业配套、公交地铁条件、周边教育医疗公园配套、到单位及市中心的距离
	物业管理	安全保卫、物业人员形象及态度、卫生及绿化
	小区运营	公众号等在线运营情况、小区互动活动
	性价感知	水电气网费用、总体性价比、租金水平
	企业形象	品牌形象、信誉、口碑
赵静，贺勇，陈紫微，陈钰凡（2024）	内部环境	通风采光、住房面积、建筑质量、设施条件、户型结构
	外部环境	配套设施、交通出行、公共空间、物业管理、卫生环境
	邻里环境	邻里关系、小区归属
	人口特征	社会经济属性、人口属性

在中国澳门特别行政区的私人楼宇重建工程实践中，普遍采用原址重建模式，即在原有地块上开展住宅新建工程，待重建工程竣工后，居民将回迁至原址继续居住。在此情形下，区位条件、周边公共服务设施以及交通状况等外部环境要素在重建期间基本保持稳定，不会产生实质性改变。本文在构建中国澳门特别行政区私人楼宇重建后居民满意度测评指标体系时，进行了针对性优化。首先，剔除了与测评目的关联度较低的指标；其次，对部分语义相近或相同的指标进行了整合，例如“户型结构”“户型设计”“户型及空间布局”等指标，可统一归为同一类别。经整合后发现，指标体系中有22个指标重复出现3次及以上。此类指标在整合后的指标总数中占比达29.7%，在所有指标出现频次中的占比高达71.2%，充分体现了其系统性与代表性。对重复出现3次及以上的指标进行归类命名处理，并依据出现频次进行降序排列，所得结果如下表3呈现。

归类	指标名称
建筑特征	配套设施
	通风采光
	户型结构
	建筑质量
	住房面积
	隔音效果
	停车设施
	厨房卫生间设置
	建筑外观
	房间数
	居住私密性
	楼层高度
邻里特征	环境卫生质量
	绿化水平
	物业服务质量
	安全性
	邻里关系
	居民素质
	空气质量
区位特征	升值潜力
价格感知	总体性价比
	物业收费

刘敏诗在中国澳门地区城市更新中的公众参与研究中，以福宁大厦为例，梳理了私人楼宇福宁大厦重建的流程。本研究将中国澳门地区特区私人楼宇重建流程进行了总结，如下图2所示。

结合已有文献中的相关指标与中国澳门地区私人楼宇重建四阶段流程，筛选出以下针对性指标。下表4是本研究公众参与的具体指标。

居民满意度	维度	具体指标
	公众参与	社会团体的作用、信息公开途径、参与方式、参与制定方案、资源支持

由此，构建了中国澳门地区重建私人楼宇居民满意度的测量指标，居民满意度共有建筑特征、邻里特征、区位特征、价格感知、公众参与五个维度，共涉及27个指标。由于楼宇已经重建完成，所以本研究将区位特征中的“升值潜力”替换成“房屋升值”。

（二）指标优化

在文献分析形成初始指标体系的基础上，为进一步了解居民在楼宇重建后的真实居住体验，本文采用半结构式访谈方法，对中国澳门地区三栋已完成重建的私人楼宇——钜富花园、福宁大厦和明兴大厦的原居民进行访谈。

访谈过程中，研究者围绕住宅内部环境、公共空间环境、邻里关系、物业服务以及重建过程体验等方面展开交流。访谈结束后，将访谈录音整理为文本资料，并对文本内容进行筛选，剔除与研究主题无关的信息，最终获得102条有效原始语句。

在数据分析阶段，本文借鉴扎根理论中的编码方法，对访谈文本进行系统分析。首先通过开放式编码对访谈内容进行逐句分析，提取反映居民关注点的初始概念；随后通过主轴编码对相关概念进行归类整合，形成若干概念范畴。由于本研究的目的在于对既有指标体系进行补充与优化，而非构建新的理论模型，因此未进一步开展选择性编码。

通过上述编码过程，共提炼出28个初始概念，并归纳形成5个主要范畴。将访谈所得概念与文献筛选得到的初始指标进行对比分析后发现，居民在访谈中多次提及楼宇重建过程耗时较长的问题，表明居民对重建周期具有较高关注度。因此，在原有指标体系基础上新增“重建时长”这一指标，以更全面反映居民对楼宇重建过程的评价。

（三）指标确定

为进一步提高指标体系的科学性与合理性，本文采用德尔菲法对初步构建的指标体系进行专家咨询与修订。研究邀请了6位对城市规划与楼宇重建具有研究或实践经验的专家参与咨询，其中包括中国澳门地区高校学者2人、内地相关领域专家3人以及本地专家1人。

在专家咨询过程中，研究者向专家提供初步构建的指标体系，并请专家从指标设置的合理性、完整性以及可操作性等方面提出修改建议。根据专家反馈意见，对部分指标名称及结构进行优化调整。

例如，专家指出“重建时长”这一表述较为笼统，而中国澳门地区私人楼宇重建周期较长主要源于前期业主协商与决策制定阶段耗时较长，因此建议将该指标调整为“决策制定过程（时长）”，以更加准确地反映问题的核心。此外，专家还建议对建筑特征维度中的指标顺序进行适当调整，将住宅内部空间特征指标（如采光通风、隔音效果、居住私密性等）进行集中排列，以提高指标体系的结构逻辑性。通过专家意见整合与修订，进一步完善了居民满意度指标体系。

（四）指标整合

通过上述多方法整合，最终形成中国澳门地区私人楼宇重建后居民满意度指标体系。该指标体系共包含建筑特征、邻里特征、区位特征、价格感知及公众参与五个维度，共计28个具体指标。为后续居民满意度评价研究提供了系统化的指标基础（表5）。

维度	具体指标
建筑特征	A1.配套设施
	A2.采光通风
	A3.隔音效果
	A4.居住私密性
	A5.户型结构
	A6.建筑质量
	A7.住房面积
	A8.厨房卫生间设置
	A9.房间数
	A10.建筑外观
	A11.楼层高度
	A12.停车设施
邻里特征	B1.环境卫生质量
	B2.绿化水平
	B3.物业服务质量
	B4.安全性
	B5.邻里关系
	B6.居民素质
	B7.空气质量
区位特征	C1.升值潜力
价格感知	D1.总体性价比
	D2.物业收费
公众参与	E1.社会团体的作用
	E2.信息公开
	E3.参与方式
	E4.参与制定方案
	E5.资源支持
	E6.决策制定过程（时长）

五、结论

综上所述，中国澳门特区重建楼宇居民满意度由5个维度、28个指标构成。5个维度分别是建筑特征、邻里特征、区位特征、价格感知、公众参与，28个指标分别是配套设施、户型结构、住房面积、厨房卫生间设置、房间数、建筑质量、建筑外观、楼层高度、停车设施、采光通风、隔音效果、居住私密性、环境卫生质量、绿化水平、物业服务质量、安全性、邻里关系、居民素质、空气质量、升值潜力、总体性价比、物业收费、社会团体的作用、信息公开、参与方式、参与制定方案、资源支持、决策制定过程（时长）。

六、研究局限性与未来展望

本研究存在以下局限：样本范围有限，仅涉及三栋楼宇，可能存在代表性不足；访谈为非深度访谈，信息深度有限，部分居民意见未能充分展开；指标体系尚未进行量化验证与模型拟合，后续研究可结合问卷调查与统计分析，进一步完善权重及量化标准；未来研究可拓展至更多楼宇案例，结合量化方法验证指标体系的科学性，同时探索居民满意度与楼宇重建设计、社区治理之间的因果关系，为中国澳门地区及类似城市的私人楼宇更新提供系统参考。

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