引言

中国澳门地区作为人口密度极高的国际旅游城市，私人楼宇占比高且楼龄结构复杂，据统计，楼龄三十年或以上的旧楼宇超四千幢，公共设施老化、居住空间拥挤等问题日益凸显。主观幸福感作为衡量居民生活质量的核心标尺，涵盖物质满足、情感归属、环境适配等多元维度，是评估城市更新成效的重要依据。现有研究多聚焦于中国澳门地区都市更新的法律机制、利益博弈与政策推进，较少从微观视角深入探讨重建后居民主观幸福感的动态变化与评价逻辑。鉴于中国澳门地区独特的社会文化背景与居住形态，传统幸福感指标体系难以直接适配其私人楼宇重建的场景特征——既需考量居住空间品质提升、公共服务完善等客观改善，也需关注邻里关系重构、文化认同延续、社区归属感重塑等主观体验。

一、选题背景及意义

（一）背景

随着全球城市化进程的不断推进，城市更新已成为提升城市竞争力与改善居民生活质量的重要政策工具。在《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，城市更新被明确列为推动高质量发展的关键路径之一，进一步提升粤港澳大湾区在国家经济发展和对外开放中的支撑引领作用，中国澳门特别行政区作为粤港澳大湾区核心城市之一，其土地面积狭小、人口密度极高，城市空间资源极度紧张，导致大量住宅楼宇年久失修、设施老化，严重影响居民的生活质量与居住安全。

近年来，主观幸福感（Subjective Well-being, SWB）逐渐成为衡量社会发展水平与居民生活质量的重要指标。迄今为止，大多数现有研究定性、宏观地描述了城市更新与主观幸福感之间的关系，而很少有研究探讨私人楼宇住宅重建后对于居民主观幸福感之间的影响，因中国澳门特别行政区特殊的地理位置与政策，楼宇重建的出资方式极为复杂，其居民的满意度和幸福感有所差别。

（二）意义

丰富城市更新与幸福感研究的理论体系，现有关于城市更新与居民幸福感的研究多集中于建筑质量、绿化水平、交通便利性等，较少深入探讨更新后居民心理层面的变化。推动幸福导向的城市治理模式，以幸福感为核心的评价视角，有助于引导中国澳门地区未来城市治理向以人为本的方向转变。研究结果可成为城市规划部门衡量更新成效的重要社会指标，推动城市治理由硬件建设走向幸福建设。

二、文献综述

国外楼宇重建研究综述：基于不同地区的挑战、经验与前瞻，随着全球城市化进程的加速，许多高密度城市正面临着建筑老化、土地资源稀缺和城市衰败等多重挑战。楼宇重建（Urban Renewal 或 Redevelopment）作为应对这些挑战、促进城市可持续发展的关键策略，已成为各国政府与学界关注的焦点。不同地区因其独特的法律制度、经济模式、社会文化及城市形态，形成了各具特色的重建路径与研究视角。本综述旨在系统梳理关于中国香港地区、中国澳门地区，欧洲及日本等国外地区在楼宇重建领域的研究成果，深入探讨其各自面临的挑战、政策经验与核心关切。

国内楼宇重建研究综述：理念、挑战与路径探索：随着中国城市化进程由增量扩张转向存量提质，以老旧小区改造为核心的城市更新行动已成为国家重要的民生工程和发展战略。这一转变不仅是对城市物理空间的再造，更是对社会治理结构、经济模式和法律制度的深刻重塑。本综述旨在系统梳理您所提供文献中关于国内楼宇重建的研究成果，从理论理念、实践挑战、更新模式、治理机制及国际借鉴等多个维度，深入剖析当前我国楼宇重建的现状与未来方向。

近年来，学术界的研究视角逐渐从宏观的经济与物理空间规划，转向关注重建活动对居民个体产生的微观和主观影响，其中，“主观幸福感”（Subjective Well-Being, SWB）成为衡量重建项目社会效益的关键人文指标。本综述旨在系统梳理相关文献，深入阐述楼宇重建对居民主观幸福感的影响机制与核心因素。

随着我国社会经济的快速发展，居民的主观幸福感已成为衡量社会进步与生活质量的重要指标，吸引了众多学者的关注。国内学者从城市更新、社区环境、公共服务、区域差异等多个维度，运用多样化的研究方法，对主观幸福感的影响因素及其内在机制进行了深入探讨。

三、研究设计

（一）研究对象

本研究以福宁大厦第二期、明兴大厦和钜富花园第三座为研究区域，以三栋楼为例（表1、图1、图2）。

更新楼宇	区城	发起	启动重建	建成	资金来源	重建情况
福宁大厦第二期－四期	新桥	2010.04	2013.07	2015.11	开发商	重建后增加十五个单位。利用重建后出售单位的利润，抵销重建费，原有业主无需支付重建费用。
明兴大厦	青洲	2011.06	2013.09	2016.11	开发商，业主	重建后增多两个住宅单位，发展商已用二百五十万元认购，其余业主则分别需支付约三十七万元至七十四万元的建筑费，铺位业主则需支付约一百二十万元，以抵销部分建筑成本。
钜富花园第3座	新桥	2012.10	2013.09	2017.02	开发商	重建后与原大厦楼高一样，重建费用800多万元，每户业主需支付70多万元建筑费。再支付20万至30万元印花税。

（二）研究方法

本研究的研究方法为文献研究法，是指标构建的全过程，它主要用于维度确立及指标筛选，为研究提供坚实的理论支撑和经验依据。本研究采用多渠道、系统性的文献检索策略，以确保资料的权威性、全面性与针对性。

学术数据库检索：以中国知网（CNKI）、万方数据知识服务平台、维普网为主要中文数据库，以 Web of Science、Scopus 为主要英文数据库。设定检索主题词包括但不限于：“中国澳门地区私人楼宇重建”“城市更新”“旧区改造”“居民主观幸福感”“生活质量”“指标体系构建”等。

官方机构资料：系统搜集中国澳门特别行政区政府统计暨普查局、房屋局、印务局、法律制度、咨询文件等部门发布的官方公报、政策白皮书、统计年报及行业研究报告，以及有关于中国澳门地区都市更新的所有中英文文献。这些法律法规和文献是为了解中国澳门地区本地情况，因其独特的地理位置与政策，与内地的都市更新和私人楼宇重建的规章制度则不同。

四、评估框架

（一）指标体系构建逻辑

基于文献研究法的分析结果，本研究的指标体系构建逻辑如下：

维度确立：以文献中的主流幸福感测量模型为基础，结合中国澳门地区实际，确定指标体系的维度。

指标选取：从文献储备库中，依据相关性强、数据可获取、表述具体化的标准，筛选出具体的观测指标。

体系完善：对初步形成的指标体系进行逻辑自检，确保指标之间不重叠、不遗漏，共同构成一个能够全面、准确评价居民主观幸福感的完整系统。

（二）初选指标

指标的构建严格基于国内外城市更新、旧楼重建、老旧小区重建、住房因素对居民主观幸福感的影响等相关文献，遵循“理论基础—影响机制—维度构建—指标遴选—评估方法—文献依据”逻辑，系统解析中国澳门地区私人住宅楼宇重建后对居民主观幸福感的影响效果。

以三栋私人重建楼宇为实证对象，立足中国澳门地区高密度城市特征、私人楼宇业权结构、旧区重整政策背景，通过文献梳理确定评估维度与指标，形成可落地、可检验、可对比的学术性评估体系。

根据文献分析法得出以下《老旧小区、住房重建的内容指标整合》，文献数为六篇，因同类型的文献中所显示的指标均为以下整理出的，通过同类型文献出现的数量次数筛选出一级指标，二级指标。

因研究对象为中国澳门地区已经重建的三栋私人楼宇，整理出《中国澳门特别行政区关于楼宇相关指标与法律法规政策》因其特殊的地理位置，关于楼宇更新的政策与法律法规与内地不同。

基于文献分析法在中国知网上进行关于老旧小区改造、住宅重建、住宅改造等关键词检索得知，老旧小区改造2063篇相关文献，住宅改造143篇相关文章、住宅重建共54篇相关文献 ，中国香港地区文献63篇，因其文章较多，所以从中挑选与本研究相似度高和多次出现的指标进行整合（表2、表3）。

作者	一级指标	二级指标
刘逸君 李慧敏等	基础设施	住宅区绿化 (A1) 住宅景观 (A2) 噪音控制 (A3) 照明条件 (A4) 住宅楼梯或电梯 (A5) 活动场地及设施 (A6) 活动场地安全 (A7)
	住宅管理	包括物业管理和建筑质量的综合属性，表明安全管理与预防 (B1) 卫生 (B2) 公共设施维护 (B3) 物业反馈 (B4) 住房安全 (B5) 建筑外观 (B6)
	生活设施	包括餐饮场所 (C1) 菜市场 (C2) 快递服务站 (C3) 7-11便利店或超市 (C4) 娱乐设施 (C5) 幼儿园 (C6) 等服务设施相关属性
	交通	停车场设置 (D1) 道路交通标志 (D2) 车辆环境 (D3) 以及步行环境 (D4)
	地理位置	距市中心距离 (E1) 公共交通可达性 (E2) 以及距工作地点距离 (E3)
张尧	住宅面积
	住宅标准	房屋质量 房屋结构
	日常管理	维修资金存量、支取 物业收费 服务质量 治安管理 业主参与度
	配套服务	设施更新 设施配套落后 车位及道路管理
	小区环境	小区绿化 卫生管理
彭秋实	抗震加固	外墙绑扎钢筋混凝土的方式整体固 部分损坏严重的建筑进行内墙加固
	节能改造	楼房外墙及屋顶增加保温层 屋面防水层，外窗更换为节能窗
	配套设施	楼内外上下水（污水、雨水）、电气、暖气、燃气等管线 小区内热力站，对配电室进行增容改造 路面及围墙破损，安防监控设备 楼内配电箱， 重新粉刷内外墙 完成有线电视、互联网弱电线路空线入地 铺设道路及停车位
	环境整治	地下室进行改造， 小区内道路、绿化、路灯及楼内外公共区域增设安防系统和停车管理系统， 消防设施
	建筑进行局部加固	移楼前地下管线采取半层入户方式增设电梯
	公共设施	电梯 快递柜 充电桩 门禁系统 停车系统
何志荣、Ervi Liusman等	建筑外部	屋顶的可达性 屋顶结构 外墙饰面 核准檐篷状况 未经授权的附加物 卫生状况 给排水系统共享供水管材及状况 (参考评级量表)
	建筑内部	疏散路线 耐火建筑 消防设施 结构安全 窗户状况 布线状况 卫生状况

维度	指标
私人空间 （楼宇维修保养的信息）	1.室内天花渗漏：浴缸/花洒盆边与墙身饰面夹缝填充料破损或老化，其底部常出现积水；浴室之浴缸改建成企缸(没有进行恰当防水工程)；露台或外墙的饰面出现问题；浴室地台之地漏边填缝料老化；浴室坐厕尾喉渗漏；单位内供/排水管渗漏；改建浴室坐厕位置。 2.外墙/窗户出现渗漏：外墙饰面出现裂缝、破损或脱落，雨水从外渗入；铝窗边与外墙饰面接口填缝料老化；铝窗胶边老化；天台防水层损坏；外墙排水管有破损等；接驳室外冷气机喉管之孔洞收口损坏；冷气机架锚固螺栓(收口没有妥善防水处理)；外墙伸缩缝填缝料老化或外墙伸缩缝周边饰面破损。 3.天台/平台出现渗漏：防水层受破坏或老化；通道门或机房顶盖门出现漏水；天台伸缩缝防水材料老化；天台或平台混凝土楼板或女儿墙有裂缝，影响防水层；通过天台或平台楼板的套管、烟囱或排水渠口。 4.外墙批荡/纸皮石剥落。 5.铝窗。
公共空间 《分层建筑物管理规章模板》	1.对作为构成分层所有权基础的土地的权利、附属各楼宇的天井及花园，以及由分层建筑物的不同子部分所共享的平台，但以该部分在设定凭证中被视为有关子部分的一部分或被拨作供该子部分专用者为限。 2.停车场的共享地方，但须供有关子部分专用，且具备本身出口以通往街道或通往分层建筑物或其子部分的共同部分。 3.附属于分层建筑物之楼宇或楼宇群之天井及花园。 4.分层建筑物各楼宇之作遮挡之天台或屋顶。 5.升降机。 6.由两名或两名以上之分层建筑物所有人共同使用或进出之入口、门廊、楼梯、走廊及通道。 7.水、电、空调、暖气、可燃气、通讯、消防、照明及类似之总设施。
楼宇管理 （楼宇管理资助计划）	分层建筑物所有人大会，分层建筑物管理机关
社区服务（法规：第303/2008号）	1.社区服务咨询委员会； 2.设立“北区社区服务咨询委员会”“中区社区服务咨询委员会”及“离岛区社区服务咨询委员会”。

（三）指标整合

初选指标时，选取了《关于老旧小区重建后、住宅重建后的内容指标》以及《中国澳门特别行政区关于楼宇相关指标》，但上述指标缺乏对居民幸福感的直接测量。因此，在指标整合阶段，补充纳入了《住房因素对居民主观幸福感的影响因素整合》，以完善老旧小区楼宇重建评价体系中“人”的维度（表4）。

文献	维度	指标
《住房因素对城市居民幸福感的影响》（范红忠2017）		1.住房产权（小产权则不能提升幸福感） 2.住房面积 3.住房环境（内部外部环境） 4.住房位置
《住房对中国居民幸福感的影响研究 ——基于CGSS2013的实证分析》（闵秋红2016）		1.住房价格（价格上涨降低幸福感） 2.住房面积 3.住房数量
《住房对城市居民幸福感的影响机理研究 ——以南京市为例》（张重珺2023）	住房结构特征	1.住房总面积 2.房屋年限 3.房屋楼层 4.房屋是否有电梯 5.该房屋单价
	住房区位因素	1.住房周边生活设施满意程度 2.住房周边生态环境设施满意程度 3.住房周边教育设施满意程度 4.住房周边医疗设施满意程度 5.住房周边交通设施满意程度
	住房邻里因素	1.住房物业管理满意程度 2.所在社区(政府)所提供服务满意程度 3.所在小区的邻里关系满意程度
	居民住房满意度（中介效应）

《住房研究中的主观幸福感概念》（Clapham2017）	物质条件	房屋质量 1.照明满意度 2.花园满意度 3.邻里噪音

（四）确认最终指标

最终根据实地调研与《老旧小区、住房重建的内容指标》《中国澳门特别行政区关于楼宇相关指标与法律法规政策》《住房因素对居民主观幸福感的影响因素整合》这三部分指标进行结合 ，选取文献中出现次数最多、最具代表性，也同时适用于中国澳门地区的对居民影响最多的因素（表5）。

维度	指标
私人空间A	A1 室内天花、墙面、地面 A2供水、燃气、电力、污水及雨水下水道系统 A3 外墙墙身、墙面地面板砖、楼梯板砖 A4 窗户（铝窗） A5 固定玻璃、天台、平台 A6住房面积 A7 楼层
公共设施B	B1 消防系统、疏散路线 B2 平台、天井及花园（绿化） B3 分层建筑物各楼宇之作遮挡之天台或屋顶 B4监控系统 （摄像头等） B5 公用垃圾桶 B6 布线状况 B7 室内楼梯 升降机 B8 楼梯扶手 B9 电风扇 B10 照明条件（走廊照明、走廊应急灯、楼梯照明楼梯应急灯、备用灯） B11进出入口门廊、楼梯、走廊及通道 B12 水、电、空调、暖气、可燃气、通讯及类似设施 B13 外墙外立面 板砖 空调室外机 B14 建筑标识与照明 B15 楼宇门 B16 门禁系统 B17 停车场（车位） B18 邻里噪音
社交需求C	C1 邻里关系、居民网络的“断裂”与“重塑”
楼宇管理D	D1 分层建筑物所有人大会，分层建筑物管理机关 D2物业管理、物业服务 D3 公共卫生环境
资金E	E1 出资方式 E2物业费

五、结论

本研究以中国澳门地区三栋私人住宅楼宇重建项目为案例通过文献分析法构建了《关于老旧小区重建后的内容指标整合》《中国澳门特别行政区关于楼宇相关指标》以及《住房因素对居民主观幸福感的影响因素》多方面的指标筛选最终确定指标为，私人空间—公共设施—社交需求—楼宇管理—资金五维分析框架系统考察了楼宇重建后对居民主观幸福感的影响。

六、不足与局限性

本研究围绕中国澳门地区私人住宅楼宇重建后对居民主观幸福感的影响展开探讨，并以三栋重建私人楼宇为实证案例，在文献梳理与指标整合基础上形成研究结论，但受研究对象、研究设计、数据获取及区域特殊情境等因素制约，研究仍存在一定局限与不足。

第一，案例样本的代表性与覆盖面存在局限。本研究仅选取三栋已完成重建的私人住宅楼宇作为研究对象，样本规模较小且类型相对单一，未能覆盖中国澳门地区不同区位、不同楼龄、不同产权结构及不同重建模式的私人楼宇，难以全面反映中国澳门地区私人楼宇重建的整体特征。

第二，主观幸福感指标体系的本土化适配性不足。本研究基于现有文献整合主观幸福感测量指标，虽涵盖居住环境、生活质量、社区认同等核心维度，但未能充分结合中国澳门地区高密度城市空间形态、独特社会文化背景、经济影响及私人楼宇重建的制度特性，构建更具针对性的本土化指标体系。

参考文献：

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2. [2] 王贞,张敏.城市社区更新对居民主观幸福感的影响——基于南京市典型社区的实证研究[J].热带地理,2023,43(09):1809-1822.
3. [3] 卢雨欣.基于SEM的老旧社区建成环境对老年人交往活动的影响[D].西南科技大学,2024.
4. [4] 滕敏伶.大连住区建筑环境多品质更新要素对老年人主观幸福感的影响[D].大连理工大学,2023.