引言

中华人民共和国澳门特别行政区是一个历史悠久的国际化都市，经过东西方文明的交融独具魅力，既有以往的城市形态，也有中国的传统文化遗存。我国澳门地区的历史城区保护较为完整，但是经过几千年的变化和发展，历史城区中的一些部分开始出现衰落的现象，无法跟上城市化的进程，存在诸多亟需解决的问题。对富有历史文化的旧城区进行活化，不是简单的都市更新。国内旧城改造少有成效的原因是无法平衡经济发展、历史文化保护和居民利益之间的关系。我国澳门地区望德堂区历史文化底蕴深厚，其城市更新兼具挑战与机遇。更新不仅涉及物质空间改造，更关乎居民生活、商户经营及文化遗产保护等多重利益。了解各方利益相关者的认知与诉求，是制定科学可行城市更新策略的关键。2021年《都市更新法》虽为更新提供了法律框架，但实际操作中仍存在补偿机制不透明、法律衔接不足、居民参与缺失等问题。本研究通过半结构访谈方式，收集了居民、商户和城市规划师等多方群体的观点，旨在全面剖析我国澳门地区望德堂区城市更新中的复杂利益关系，探寻促进各方协同发展的路径。本研究通过访谈与数据分析，探究以下问题：影响居民都更意愿的核心因素是什么？置换房政策如何平衡文化遗产保护与居民现代居住需求？如何通过法律与政策优化提升多方利益主体的更新接受度？

1研究方法与数据来源

访谈对象：城市规划师1名、居民3名、商户2名（均来自望德堂区）。

数据来源：半结构化访谈记录（录音转文字）、望德堂区居民问卷调查（有效样本82份）、圣母湾片区与疯堂斜巷案例研究数据。

分析方法：定性归纳法与定量Spearman相关性分析结合。

本研究以我国澳门地区望德堂区居民、商户及城市规划师为访谈对象，通过面对面与线上结合的半结构访谈开展调研。访谈内容涵盖城市更新感受、置换房政策看法、法律法规评价及利益诉求等方面，旨在挖掘不同利益群体的真实想法与关注要点。

2 各方利益相关者认知与诉求分析

2.1 居民

居民对望德堂区更新持支持与担忧交织的态度：既期待改善住房安全与基础设施、提升居住品质，又顾虑补偿标准、置换房质量及生活习惯改变，更希望原地或就近回迁以维系现有生活圈，规避生活成本上升与社区关系断裂。核心诉求聚焦三方面：一是合理补偿，要求置换房面积不低于原住房、补偿金额公允；二是保障临时安置期生活便利，明确安置期限并完善公共服务；三是渴求更新决策中的参与权，期望政府充分尊重并回应其实际需求。

2.2 商户

商户高度关注城市更新带来的经营风险，核心忧虑包括客源流失、经营场所无法延续及租金大幅上涨，这些因素将直接影响生计维持。同时，对更新后新商业环境的适应性也存有疑虑。

一是在原址或就近延续经营，以维持原有客源与商业生态；若无法实现，则需获得包含物业面积、商誉及经营损失的合理补偿。二是建立过渡期支持机制，提供临时经营场所或补贴，避免生意中断。三是建立有效沟通渠道，实质性参与商业空间规划决策，保障既有商业生态得到保护。

2.3 城市规划师

规划师认为我国澳门地区城市更新面临法律体系不完善的问题，尤其是文化遗产保护与一般更新法规之间存在冲突，导致望德堂区等保护区更新受阻，亟待通过立法程序解决。在置换房政策方面，现有规定对居民需求回应不足，需在法律与行政层面建立更公平的框架，并建议在都更法体系下细化操作细则。同时，规划师指出政府对城市规划理解不足，专业价值未得到充分发挥，强调应更深入参与政策制定与空间转化过程，以促进城市资源的合理利用与可持续发展。

2.4 共识与分歧

居民、商户与城市规划师存在三个共识：合理透明的补偿是城市更新底线，各方均期望优先实现原地或近址回迁/复业，维系生活与经营的稳定性；过渡期安排与工期控制直接影响项目接受度，临时安置、经营支持等保障措施是减轻各方负担、推动项目顺利推进的关键；更新需兼顾居住与经营环境改善，注重文化价值保护与提升，实现物质空间与文化传承的协调发展。

城市更新涉及多方主体，因立场与诉求不同，在多方面存在认知与实践差异：在城市更新过程中，规划师、居民与商户因立场不同而形成认知差异。规划师侧重法律完善与遗产保护等宏观制度构建，而居民与商户更关注自身居住与经营需求。

补偿方面，居民重视房屋面积与原地回迁，商户强调商誉与经营损失补偿，规划师则从整体公平性出发提出系统性标准。关于选址，居民与商户倾向原地或就近安置，规划师则基于资源优化接受更高灵活度。租金压力感知上，商户对上涨风险敏感，居民关注置换及管理成本，规划师从政策与市场角度考量。过渡期方面，居民与商户希望尽快恢复常态，规划师因需统筹项目复杂性与审批流程，对较长过渡期容忍度较高，但也致力于缩短周期以减少社会影响。

我国澳门地区望德堂区都市更新过程中暴露的矛盾与冲突，本质上是政策、法律体系、社会结构及文化保护需求多重作用的结果。其核心原因可归纳为以下四个方面：

2.4.1 政策机制僵化与公平性缺失

现行都市更新政策以“面积补偿”为主导，忽视居民需求多样性与脆弱性。圣母湾片区产权不明老年居民仅获部分补偿，疯堂斜巷无产权租户被排除补偿体系，凸显对弱势群体的系统性忽视。“一刀切”模式既加剧居民经济压力，更暴露政策制定“参与缺失”弊端。问卷调查显示仅12%受访者认可政策透明度，居民批评听证会“流于形式”，商户抱怨决策“无发言权”，权力结构不对称使政策未能回应基层民生诉求。

2.4.2 法律体系碎片化与执行矛盾

文化遗产保护与居住需求的冲突反映了法律衔接不足。规划师指出，文保法要求“外立面保留”，而居民对无障碍设施、消防改造等现代功能的需求受文保限制难以落实，形成“保护与民生孰先”的僵局。如：斜巷老旧楼梯因文保要求无法改造，居民面临安全风险，加之政府持有70%产权进一步弱化租户权益。法律体系的内在矛盾使更新陷入保护与发展的两难困境。

2.4.3 社会结构断裂与社群网络瓦解

物理空间重组深刻改变了社区生态。高层住宅替代低密度社区后，传统互动空间消失，邻里交往显著减少，互助频率下降23%。同时，租金上涨300%迫使原租户迁离，导致“熟人经济圈”瓦解，社区转向商业化。新迁入年轻上班族与老年居民形成“平行社群”，生活方式差异加剧代际隔阂。这种社会资本流失折射出规划对非正式社交空间及文化联结的忽视。

2.4.4文化认同危机与历史记忆消逝

更新过程中对历史符号的抹除加剧了居民情感剥离。拆除旧楼门牌、移植古树等行为被指导致社区失亲切感，商业化改造使疯堂斜巷丧失原有葡式生活气息。更深层问题在于社群身份认同的瓦解，年轻居民与长者因文化代沟形成明显圈层分化。这种文化断层暴露了规划对“地方性知识”的轻视，未能将历史视为发展资源。

3 政策建议

3.1 完善法律法规

修订《都更法》与《文化遗产保护法》衔接条款，明确文化遗产区更新细则，制定《置换补偿条例》，纳入商誉价值、社区情感等非经济指标，为城市更新提供健全统一的法律依据，确保更新项目在合法合规框架内推进，保障各方合法权益。

3.2 优化补偿标准与机制

采用“面积+附加补偿”模式，对搬迁成本、临时安置费用等提供合理补贴，并设立独立评估机构，确保补偿公平性。同时，建立公开透明的补偿标准制定与公示机制，广泛征求居民、商户等利益相关者意见，充分吸收专业规划师建议，增强各方对补偿机制的信任度和认可度。

3.3 加强沟通参与机制建设

建议设立“社区更新委员会”，吸纳居民与商户代表参与规划与补偿决策，提升方案适用性。通过开放日、模拟展示等方式，直观介绍进展并收集反馈，增强透明度与参与度。同时成立“城市更新专项办公室”，统筹多部门协作，促进信息共享与执行协同，保障项目高效推进。

3.4 强化过渡期支持措施

针对商户，可提供临时经营场所租金补贴或设置“过渡商业区”，并配套租金减免、税收优惠等政策，助力其在更新期间维持基本经营。针对居民，应明确安置期限，合理配置房源，完善公共服务配套，以降低生活中断风险，保障过渡期基本居住质量。

4结论与展望

我国澳门地区望德堂区城市更新是一项涉及多方利益的复杂系统工程。研究发现，居民、商户与规划师在合理补偿、原地回迁、过渡期安排及环境文化提升等方面具有共识，但在法律执行、补偿标准、选址灵活度、租金感知与过渡期容忍度等方面仍存分歧。

为实现可持续更新，政府应发挥主导作用，广泛吸纳意见，完善法规与补偿机制，搭建沟通平台，强化过渡保障，并充分发挥规划师专业作用，平衡多方诉求。更新应兼顾居民生活改善、商户经营延续与文化遗产保护，促进社区整体复兴。未来需持续关注利益动态，优化政策以适应城市发展需要。

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