引言

住房按揭贷款作为连接居民住房需求与金融市场的重要纽带，在我国经济社会发展中扮演着关键角色。它不仅助力众多家庭实现安居梦想，也为金融机构拓展业务、促进资金流通提供了广阔空间。然而，随着国内外经济环境的深刻变化，房地产市场格局的调整以及金融科技的快速发展，住房按揭贷款业务面临的风险日益复杂多变。准确把握当前形势下住房按揭贷款的风险特征，并采取有效的管控措施，对于防范金融风险、保障民生福祉、推动经济健康发展具有至关重要的意义。

一、近年来个人住房贷款风险整体态势

近年来，随着宏观经济形势波动，房地产行业进入下行周期，市场交易量相对疲软。同时，房地产区域分化加剧，导致房屋价格波动和分化情况较为显著，银行业整体住房贷款不良率呈现一定的上升趋势。据公开发布的部分全国性商业银行年报统计数据，2024年个人住房贷款不良率较2023年均有0.2个百分点及以上的增加。

二、个人住房贷款风险主要成因

当前个人住房贷款风险成因与产业周期、经济形势等密切相关，主要包括以下几个方面的因素。

宏观因素方面

1. 宏观经济形势不确定性增强

全球经济增长乏力，贸易保护主义抬头，我国经济发展面临外部压力加大。国内经济结构调整深入推进，传统产业转型升级步伐加快，在这个过程中，不可避免地会出现一些企业的关停并转，导致失业率上升，居民收入增长放缓。这些宏观经济因素的变化，直接影响了住房按揭贷款借款人的还款能力和意愿。部分客群的经营收入、工作及工资收入呈现不稳定性特征，还款能力下降。

2. 房地产市场调控政策频繁调整

为了遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，政府出台了一系列调控政策，如限购、限贷、限售等。这些政策的频繁调整，改变了市场预期，影响了房地产市场的交易活跃度。一方面，严格的限购政策限制了投资性购房需求；另一方面，限贷政策提高了购房门槛，使得部分刚需购房者望而却步。政策的不确定性给住房按揭贷款业务带来了较大的挑战。

3. 房地产行业周期性调整影响

目前已进入房屋产能过剩的存量交易和去化时代，销售难度加大，资金回笼周期延长，存在部分抗风险能力较弱的民营房地产企业，因资金断裂导致房屋无法按期交付，按揭借款人断供。

个体因素方面

1. 收入稳定性弱

客户职业离职率高、基础岗位频繁更换工作，收入主要依赖阶段性、短期性，借款人易因失业、疾病等突发情况导致丧失还款能力。

2. 过度负债

部分借款人呈现在短期内多头负债，运用银行审批时间差获取多笔消费贷、信用卡，财务杠杆过高导致偿付困难。

3. 还款意愿缺失

一是抵押物价值下降论。当抵押物价值低于剩余贷款金额，且无有效约束时，借款人选择放弃房产，主动停止还款；二是恶意骗贷。勾结非法中介伪造流水、收入证明等材料骗取贷款，在短期阶段性还款或叠加大额信用贷款后失联。

三、房贷断供风险画像分析

（一）断供人群风险画像

1. 地域方面

呈现较为显著的分化特征，由于地区经济水平及房地产去库存进度差异，城市近郊区、地级城市尤其是非区域产业中心城市断供人群占比高于中心城区区域。

2. 客户身份方面

断供客群以单身、从事的职业及收入稳定性弱为主要特征，如就业层次一般的工作人员，如工厂、小微企业员工、建筑工人或零散就业人员等。

（二）断供楼盘风险画像

1. 房企流动性枯竭

近年来，出现断供的楼盘区域多出现在省内地级市。开发商类型主要为民营企业，包括个别已在破产重组、清盘的大型全国性房地产开发企业，以及个别区域性小型开发商。在融资渠道收紧背景下，依赖销售回款维持运转的高周转模式失效，项目陷入停工。

2. 地域性供需失衡

随部分近郊区域、地级市的人口净流出，新房库存积压，需求萎缩速度快于供给去化，导致回款困难；周边配套规划不能兑现，导致建设暂停、销售停滞。

3. 房产投资属性消退

过去依赖短期套利的投资客集中退场，抛售潮加剧价格踩踏，造成开发集团的连锁风险传染。

四、住房贷款风险化解难点

针对住房按揭贷款不良增长情况，银行业通过催收、诉讼等常规途径化解不良贷款的同时，也在针对还款意愿良好但阶段性收入下降的客群制定延期还本付息政策，充分发挥金融的政治性、人民性，协助借款人共渡难关。

但在化解住房贷款风险方面，目前遇到的难点主要为：一是由于房地产价格波动，对于部分因区域热度下降导致房屋交易活跃度、变现能力降低的房产，难以通过再交易进行风险化解；二是对于因资金问题逾期交付而产生少数断供的楼盘，由于需要通过资金引入、资产重组和化债等手段进行综合化解，其化解难度较大、流程较长；三是现通过司法化解的途径效率不高，常面临立案审核资料较多、流程较长、案件排队的情况。

五、住房贷款风险管控要点

中介风险管控

按揭贷款尤其二手按揭，客源往往来源于各类中介介绍，而中介质量参差不齐，其中不乏非法中介推荐质量较差的风险客户，甚至包装“职业背债人”，所以银行与中介机构的合作及风险识别至关重要，在中介机构的风险识别方面，主要包括以下方面：

1. 客户资质不实

部分中介机构为了追求业绩，放松对客户的审核标准，甚至协助客户提供虚假的收入证明、银行流水、工作单位证明等材料，导致一些不具备还款能力的借款人获得贷款，增加了违约风险。

2. 超越经营范围

个别中介机构未经监管部门批准，擅自开展超出自身经营范围的业务，如吸收公众存款、高利转贷等，涉嫌非法集资等违法犯罪行为；有些中介机构无视国家宏观调控政策和银行的信贷规定，诱导不符合贷款条件的客户申请贷款，或者通过不正当手段绕过银行的风控审查，扰乱了正常的金融秩序。

3. 资金期限错配

在一些情况下，中介机构先垫资为客户支付首付款或其他费用，等待银行贷款发放后再收回资金。这种模式下，如果银行贷款未能按时发放，中介机构将面临资金链断裂的风险，尤其是在市场行情不佳、贷款审批收紧时，此类风险更为突出。

4. 过度依赖单一资金来源

部分小型中介机构过于依赖少数几家银行或金融机构的资金支持，当合作关系发生变化或对方调整信贷政策时，容易陷入流动性困境。

5. 内部欺诈风险

一是极少数中介员工利用职务之便，与客户串通骗取贷款，或将公司的客户资源私下泄露给竞争对手，谋取私利，严重损害公司利益和声誉；二是中介机构与房地产开发商、评估公司等相关方之间可能存在利益关联，通过虚增房价、高估抵押物价值等方式，获取不当利益，进而影响贷款的安全性。

6. 信息系统安全漏洞

一是随着信息化程度的提高，越来越多的中介机构采用线上平台开展业务。然而，部分机构的信息系统安全防护能力薄弱，容易遭受黑客攻击，导致客户信息泄露、资金被盗用等问题；二是在收集、存储和使用客户个人信息的过程中，如果不遵守相关规定，可能会引发隐私保护纠纷，同时也会影响数据的质量和准确性，不利于精准的风险评估。

单户进件风险管控

按揭贷款单户进件风险，跟随客户综合资质好坏而动态变化，与客户职业、收入、综合评级、婚姻状况、征信信用记录等多方面密切相关。具体可以从以下点位进行重点风险核验：

1. 借款人职业方面

相较国企、公务员、事业单位的借款人，借款人为自营企业、民营企业的职业稳定性相对较弱。其中对于从事批发零售行业、房地产相关行业的借款人，在近年经济及房价下行背景下，工作及收入的稳定性相对较弱，也更容易成为非真实交易按揭贷款的主要包装对象。

2. 借款人风险特征方面

对于综合信用评分低、单身、大龄、无共同借款人、非本地户籍、非本地工作，经营户成立时间较短的借款人，多种风险因素有所交叉的客户，其风险往往更高。

3. 借款人征信记录方面

对借款人征信无贷款记录或记录较少的、征信近期查询次数多、查询后无放款征信次数多的，一是要加强按揭交易真实性审核，二是要对借款人资金饥渴度有专项深入调查，以防贷款挪用。

4. 借款人信息交叉核验方面

在调查过程中，尽量采用多信息渠道交叉核验的方法，对申贷资料的真实合理性进行判断。一是可将借款人工作单位信息、婚姻状态，与征信记录相比对，尤其工作单位历史信息与提供单位差距较大的，需引起警惕；二是可与借款人微信朋友圈信息进行软信息比对，对其工作、业余爱好等情况进行软信息了解。

5. 首付款来源核验方面

对首付款为现金的、首付款来源于非本人及近亲属的，需加强首付款来源审核，穿透首付款是否存在来源于开发商及关联人、中介及关联人的非真实交易风险。

6. 押品风险特征方面

对于二手按揭贷款，对购买楼层位于底层、顶层、次顶层，购买面积较大、购买区域相对偏僻，且与本人婚姻状态、工作收入不匹配的，需加强非真实交易风险审核。

7. 贷后风险管理方面

一是注重贷后预警信号，对于贷后出现借款人贷款余额增加较多、查询次数增加较多、信贷资金疑似回流、疑似同一人还款、抵押物快速查封、非我行顺位抵押的，需加强贷后检查核验；二是对贷后短期内出现多家银行申贷记录、叠加信用贷款、经营贷款的客户，加强贷后检查核验；三是对借款人为经营户，成立时间较短，且在贷后短期注销或多次变更的，加强贷后核查。

加强进件审核点位

1. 关注首付款、未来还款资金来源

对工作及收入稳定性相对较弱的借款人，需严格核实首付款来源，核实是否来源于本人家庭、是否来源于往期存款，以明确首付款系借款人本人所有；在贷后需密切关注还款资金来源，是否存在由开发商、中介为多笔按揭贷款归还月供的情况，排查按揭贷款真实性。

2. 借款人信息交叉核验

对借款人的申贷信息进行多渠道交叉核验，包括工作单位、收入、婚姻状态真实性等，对于多数据比对核验不一致的，需进一步展开详细调查。

（四）加强顶层设计与管理

1. 加强获客渠道管理，“人防+技防”结合防控风险

一是加强按揭合作渠道管理，严格执行合作方准入审批标准，从经营场所、人员稳定性、不法中介排查要求、对客收费情况等多个维度开展准入评估，审慎择优选择合作方；

二是在单笔按揭业务贷前面谈和调查环节，落实客户告知和确认，不因中介引客放松贷款“三查”；

三是按固定频率对合作渠道开展后评估，及时退出推荐客户风险高、存在违法违规事项或者潜在风险高的渠道。

2. 完善反欺诈规则，加强客户识别

一是强化客户本地化经营和主动获客、批量营销，严控异地获客风险和中介获客风险。通过制度和系统规则控制跨区域展业；对于主动上门的陌生客户，强化与工作资料的交叉核实验证；

二是探索通过设备指纹数据、GPS定位数据的采集和应用，辅助贷前调查及风险防控；

三是进一步加强公积金、税务、房地产等政务类数据和百行、朴道等三方征信数据运用，优化贷前反欺诈规则，不断提升针对职业背贷人的风险防控水平。

3. 完善统一授信管理

对按揭贷款及衍生信用贷款、信用卡等，设置统一授信金额上限，出台相关管理方案，防范过度授信，确保业务良性发展。

4. 完善住房按揭项目贷后管理系统功能

一是完善个人一手住房按揭项目的贷后管理系统功能，按频率生成项目贷后检查任务，针对未完成贷后检查的楼盘通过系统控制后续贷款发放，督促及时完成项目贷后检查；

二是进一步推广房产金融服务平台等系统工具的应用范围，定期查询按揭楼盘办理分户房产证的进度情况，以便及时办理预转本登记，防范抵押权悬空风险；

三是完善抵押登记办理超期提醒、单笔按揭触发代偿期限提醒、开发商风险情况等预警规则，及时发现风险倾向。

5. 进一步加强员工合规风险培训

不定期开展客户经理风险合规培训，并纳入队伍制式培训课程，强化队伍的合规意识。

六、结论

当前形势下，住房按揭贷款业务面临着前所未有的风险挑战。市场风险、信用风险、操作风险和系统性风险相互交织，给金融机构和整个金融体系带来了巨大压力。通过对这些风险特征及其成因的深入分析，我们认识到，要有效管控住房按揭贷款风险，需要金融机构、社会各界共同努力。金融机构要强化内部风险管理，完善风险管理体系；社会信用体系建设要加快推进，提高信用信息的透明度和失信惩戒力度。只有多管齐下，才能有效防范和化解住房按揭贷款风险，保障金融市场的稳定运行，促进经济社会的健康发展。在未来的发展中，随着经济环境和市场条件的变化，还需要不断研究和探索新的风险管理策略和方法，以适应不断变化的风险形势。

参考文献：

1. [1] 中国人民公安局调查统计司. 《中国金融稳定报告》[R]. 北京: 中国金融出版社, 2024.
2. [2] 中国社会科学院金融研究所. 《中国金融发展报告》[R]. 北京: 中国社会科学出版社, 2024.
3. [3] 中国银行保险监督管理委员会. 《关于防范化解金融风险的通知》[R]. 北京: 银保监会官网, 2024.